Жилье к весне: дешевле на $10 000

Вот он, момент истины: с начала года цена «бэушных» квартир в Киеве рухнула на 13%.

Побит последний козырь тех риелторов-ортодоксов, которые утверждали, что удешевление с начала кризиса — это всего лишь корректировка стоимости по причине падения гривни к доллару, ведь, заметим, в январе наличный курс нацвалюты даже укрепился с 9/$ грн. до 8/$ грн. Итак, «демократизация» жилья — объективная реальность. А главной подоплекой ускорения этого процесса стала, извините за тавтологию, недвижимость рынка недвижимости. В том смысле, что сделки купли-продажи на «вторичке» почти сошли на нет. Мы попросили экспертов-практиков оценить ситуацию и дать прогноз ее развития на ближайший месяц.

Берут только "дешевку"

Надежды риелторов на то, что с нового года спрос на рынке начнет оживляться, не оправдались. «Платежеспособный спрос вернется, только когда стабилизируется экономика и возобновится ипотечное кредитование, — говорит директор АН "С.І.Т." Эдуард Бразас. — Сейчас рынок в спячке, за месяц в Киеве фиксируется менее 200 сделок: это практически ничего, даже какой-то обоснованный уровень цен определить трудно. И, очевидно, эта спячка продлится в ближайшие полгода. По сути, это не просто выжидание, а противостояние между продавцами и покупателями: кто кого победит».

Ну, тут уже все однозначно: уверенно побеждают покупатели, ибо время работает на них, пока стоимость квартир катится вниз. Ясно, что по крайней мере до осени страна не начнет выкарабкиваться из кризиса. А значит, денег у народа будет все меньше, а равно и возможностей получать ипотечные займы: читай квартиры продолжат дешеветь. Кстати, в пользу «покупателя-выжидателя» высказалась директор АН «Ковчег-7» Людмила Стригуль: «Сейчас покупать не советую — пока спад в экономике не достиг дна, стоимость жилья будет снижаться».

И все-таки, почем заключаются те единичные сделки купли-продажи, которые сегодня «имеют место быть»? Директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк раскрыл «коммерческую тайну»: «Покупаются только самые дешевые квартиры: 1-комнатные стоимостью до $40—50 тыс. и «двушки» — до $60—70 тыс. При этом и на них несложно добиться скидки соответственно в $2—3 и $3—4 тыс.».

На сколько упадут

По мнению С. Степанюка, за февраль средняя стоимость «вторички» снизится на 5%, однако: «Серьезнее могут подешеветь квартиры, продаваемые срочно по житейским обстоятельствам и те, чьи хозяева взяли ипотечные кредиты и не смогли их выплачивать. Видимо, такие «горящие» объекты и будут самыми востребованными».

Прочие эксперты прогнозируют более внушительное снижение. Директор АН «Столица плюс" Вячеслав Кашпар считает: «Скорее всего, до марта увидим падение стоимости еще на 10% — такие серьезные темпы продиктованы почти нулевым спросом на жилье». Ему вторит Л. Стригуль: «Минимум на 10% к весне квартиры просядут. Кризис развивается, и я пока не вижу объективных предпосылок для стабилизации цен. Из-за отсутствия спроса квартиры массово снимаются с продажи и сдаются в аренду. Думаю, это хороший выход для хозяев переждать лихолетье, ведь кризис не навсегда и после него недвижимость снова начнет дорожать».

Если исходить из того, что ежемесячно жилье будет дешеветь на 10%, то через полгода приличная «единичка» будет стоить $20 тыс., «двушка» — $30 тыс., а «трешка» — $45 тыс.

Рейтинг самых дешевых квартир

Как мы убедились, самые дешевые квартиры — не «убитые», а срочно продаваемые.

1-комнатные

• $32 тыс. Днепр. р-н, ул. Пожарского, 22/17/3 кв. м

• $33 тыс. Десн. р-н, ул. Волкова, 29/18/6 кв.

• $35 тыс. Святош. р-н, ул. Бударина, 28/15/6 кв. м

2-комнатные

• $48 тыс. Днепр. р-н, пр. Мира, 45/29/8 кв. м
• $50 тыс. Голос. р-н, ул. "Авроры", 50/30/8 кв. м
• $51 тыс. Дарн. р-н, ул. Привокзальная, 44/28/7 кв. м

3-комнатные

• $67 тыс. Солом. р-н, ул. Гер. Севастополя, 60/45/6 кв. м
• $68 тыс. Днепр. р-н, ул. Миропольская, 58/43/7 кв. м
• $70 тыс. Шевч. р-н., ул. Краснодарская, 61/41/7 кв. м

Новострой: привлечь могут только скидки от 30%

Ожидалось, что Киев построит в 2008-м 1,4 млн кв. м жилья, а в итоге вышло вдвое меньше. В столице заморожено возведение 80% домов, в регионах — до 60%. Но при этом на рынке — море предложений квартир, а покупателей — кот наплакал. Строители не снижают номинальные цены, ограничиваясь акциями «минус 10—20%» при условии полной предоплаты. Похоже на пир во время чумы (кризиса). Кто же в итоге запирует? Послушаем экспертов и сориентируемся.

«Застройщики надеются, что по Закону «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса...» получат средства из стабилизационного фонда госбюджета на завершение домов с готовностью в 75% и, достроив их, смогут удержать сегодняшние цены на квартиры, — считает руководитель инвестотдела компании «НовоБудова» Дмитрий Колиснык. — Спрос сейчас почти никакой, но его могут оживить те, кто собирал деньги на жилье в СКВ и начнет их вкладывать в недвижимость, увидев, что доллар стал падать». Ой, не верится в это! Во-первых, в дырявом госбюджете ассигнования на поддержку строителей вряд ли найдутся, ведь и на защищенные статьи (зарплаты бюджетникам, соцвыплаты) денег не хватает. Во-вторых, граждане, имеющие наличность, спешить с вложениями в недвижимость не будут, резонно ожидая ее дальнейшего удешевления.

Виталий Крутюк, начальник отдела новостроя консалтинговой компании «Новый город», отметил: «Скидки при покупке уже достигли 20—30%, но они не привлекли покупателей. До весны еще на 20% цены упадут — может, это оживит рынок. Советую иметь дело с крупными застройщиками, брать квартиры в готовых домах или контролировать, как идет строительство». Да, но и у крупных стройкомпаний сейчас есть проблемы с финансами, ведь банки им кредиты не дают, а физлица-инвесторы не идут. А заморозить стройку можно всего за 2—3 дня: контролируй ее после этого...

«Снижение цен на 30% к началу весны неизбежно, но оно даст только «точечные», единичные покупки, а массовый спрос не оживится, — уверен начальник отдела маркетинга строительно-инвестиционной компании "Киев Жилье-Инвест" Владимир Германов. — Рынок замер. Будут акции по снижению цен на 50% в недостроенных домах, но риск покупки квартир в них очень велик. Не верите, что кризис закончится завтра? Тогда не покупайте «котлованы», недострои — берите только квартиры в сданных домах».

Заметим, что спекулянты, скупавшие квартиры в новостройках для наживы, сейчас продают их по той же цене, а то и дешевле, чем строители. Парадокса тут нет. Прибыль строителей достигала 200%, они завышали цены, а сейчас остались без клиентов. К спекулянтам покупатели тоже в очередь не выстраиваются. Но, в отличие от большинства застройщиков, они продают «метры» в уже сданных домах, т.е. риска остаться и без денег, и без квартиры тут нет. Напрашивается вывод: дабы отбить хоть часть клиентов у спекулянтов, строителям придется срочно опустить цены минимум на 30%.

Земля: вечная ценность стала никому не нужна

Земля в условиях кризиса становится невостребованным товаром. Цены на нее идут вниз вслед за квартирами. Пока что медленно (см. таблицу ниже), но этот процесс, по мнению экспертов, ускорится. Разумеется, нас интересовали прогнозы по стоимости участков с целевым назначением «под жилищное строительство» — тех, на которых можно возвести дом.

«На рынке Киевщины не очень много привлекательных участков, отвечающих всем требованиям комфортности, т.е. расположенных вблизи автотрасс, с подведенными коммуникациями (электричество, газ, водопровод), близостью леса или реки, озера, — констатирует независимый аналитик Руслан Кизлайтис. — Раньше на них был высокий спрос и соответствующие цены, но кризис внес поправку. Сейчас соотношение спроса-предложения — 1:20. Из 25 тысяч гектаров, выставленных на продажу, 10 тысяч — именно под индивидуальное жилстроительство. Этого и в благополучной ситуации хватило бы на многие годы, а сейчас я просто не вижу предпосылок для активной продажи земли. Поэтому уже к весне привлекательные наделы в 15-километровой зоне от столицы подешевеют на 50%, в среднем до $3—4 тыс. за сотку. Советую не спешить с покупкой, к лету цены должны упасть еще больше. Как средство инвестиционных вложений, земля пока утратила привлекательность: в ближайшую двухлетку вы не сможете ее продать дороже, чем купили».

Ведущий специалист консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий утверждает: «И сейчас в Киевской области продается 60 тыс. гектаров, а после отмены моратория на продажу земель сельхозназначения селяне завалят рынок предложениями своих наделов. А на ближайшую перспективу есть два варианта развития ситуации. Первый — скорее, фантастичный: банки получат поддержку государства и возобновят кредитование недвижимости, в том числе земли: тогда спрос на нее вырастет и стоимость перестанет снижаться. Второй — более реальный: ипотека по-прежнему останется замороженной. Тогда уже в 1-м квартале цена участков упадет в два раза. Но не всех, а тех, чьи хозяева по каким-либо обстоятельствам стремятся их срочно продать: купленные в кредит и не выплаченные, полученные по наследству и не нужные новым владельцам, продаваемые с целью купить взамен квартиру. Сегодня есть всего 20% участков, чьи владельцы готовы уступать их за полцены, но именно по ним проходят реальные сделки».

«Участки к лету подешевеют в 1,5—2 раза, — считает вице-президент Земельного союза Украины Руслан Вдовенко. — Неважно, будет ли снят мораторий на продажу земель сельхозназначения: эти паи крестьян обычно находятся в чистом поле и под жилищную застройку не годятся. Главный фактор удешевления — резкое падение спроса из-за финансового кризиса».

Подведем итог. Видимо, земля в ближайшие полгода подешевеет в два раза. Ведь, во-первых, мала надежда, что за это время закончится кризис, и люди снова начнут обзаводиться участками для строительства домов. Во-вторых, даже если банки реанимируют ипотеку, кредиты на землю начнут выдавать в последнюю очередь — после займов на покупку квартир на «вторичке» и «первичке». Ибо земля была, есть и будет трудноликвидным предметом залога, на который попробуй найди покупателя.

Особняки: делим цены на три

«Как много нам открытий чудных» приготовил кризис. В частности, сегодня можно обзавестись особняком в живописной местности поблизости от Киева по цене, которую еще в сентябре просили за небольшую столичную «двушку». Причем владельцы зачастую избавляются от новопостроенных домов дешевле, чем потратили на их возведение. В большинстве случаев — из-за возникших проблем с бизнесом или неспособности погашать ипотечные кредиты.

Посмотрим, что нам предлагают. Таунхаус (145 кв. м) в курортном Ворзеле за $125 тыс. до кризиса стоил минимум вдвое дороже. Особняк в Вишенках (350 кв. м), $130 тыс. — это 3—4-кратная уступка; во столько же раз «демократизировался» коттедж в Вите-Почтовой: $140 тыс. за 230 кв. м. Такие «хатки» по демпинговым ценам составляют серьезную конкуренцию коттеджным поселкам, в которых и так продажи упали ниже плинтуса. Мы спросили у экспертов, пойдут ли на аналогичное удешевление застройщики этих поселков.

«Учитывая, что стоимость стройматериалов с сентября снизилась в среднем в 1,5 раза, зарплаты строителям упали, а главное — покупателей почти нет, цена коттеджей должна упасть в 2—3 раза — до $500—700/кв. м», — полагает независимый аналитик Ярослав Цуканов.

Сергей Костецкий, напротив, считает, что застройщики коттеджных поселков демпинговать не будут: «У них главное богатство — не сами коттеджи, а земля в живописных местах, с удобным доездом до столицы. Имея престижные участки, они могут достаточно безболезненно переждать кризис: временно строить меньше и меньше продавать».

А вот мнение практика, директора стройфирмы «Валена-плюс» Валерия Сидорова: «Уже к весне цены упадут в 3 раза, в среднем до $700/кв. м. Тут и удешевление стройматериалов скажется, и рабочих рук, и мизерный спрос».

Аренда: появятся квартиры за 1 -1,5 тыс. гривен

Интересно, что стоимость аренды квартир снижается даже быстрее, чем продажа. И, в отличие от продажи, традиционно привязанной к доллару, почти все квартиры сдаются в гривнях, хотя номинально выставляются на рынке еще в «зеленых». Мы нашли самые дешевые варианты съемных квартир и «с пристрастием» опросила риелторов, через которых они засветились на рынке. Главное, хотелось узнать, достигла ли стоимость аренды дна, а если нет — насколько еще в ближайший месяц упадут цены.

$189 = 1600 грн. Сотрудница АН «Атлант-А» Елена, которая номинирует эту 22-метровую «гостинку» на Оболони, сказала, что хозяин задумался: стоит ли ее сдавать в нынешнем неприглядном виде или лучше сначала сделать косметический ремонт. «За январь цены упали почти на 10%, — отмечает специалист. — Если недавно «гостинки» за 2500 грн. буквально «улетали», то сейчас 2300 для них —хорошая цена. Наверное, за февраль увидим еще 10% снижения. Многие хозяева сняли квартиры с продажи и стали сдавать: предложение растет. Я раньше занималась продажей, а теперь переключилась на аренду — здесь хоть какое-то движение есть».

$220 = 2000 грн. Частный брокер Андрей Щербань заверяет, что 38-метровая «единичка» в Деснянском районе очень приличная: ухоженная, с мебелью, телевизором и холодильником. Ближайшие перспективы риелтор видит так: «К весне съемное жилье упадет еще на 10—15%. Мои аргументы: кризис только начинается, увольнений в феврале может быть еще больше, иногородние будут уезжать из Киева. Значит, появится еще больше свободных квартир, конкуренция между арендодателями вырастет, а цены, соответственно, упадут. Хозяева будут хвататься за постояльцев. Показательно, что если раньше с них брали залоговую сумму в размере 2-месячной стоимости аренды (за первый и последний месяцы, на случай порчи имущества квартиросъемщиком), то сейчас нормой стали символические 1/2—1/3/ от месячной оплаты».

$230 = 2000 грн. Брокер Ольга из АН «Уют» 22-метровую «гостинку» в Днепровском районе охарактеризовала как вполне удовлетворительную: мебель, холодильник, телевизор — жить можно. Опять же метро рядом. «Из-за того, что курс доллара скачет, почти все хозяева перешли на сдачу квартир в гривнях, — отметила риелтор (кстати, то же самое утверждают ее коллеги. — Авт.). Наверное, цены будут снижаться, но очень плавно».

А самым утешительным для квартиросъемщиков стал прогноз директора Киевского союза «Недвижимость столицы» Ирины Никитиной: «Появятся в аренде квартиры и по 1000 грн. — хозяева будут сдавать задешево, поскольку покупателей на жилье почти нет, а продавать чуть ли не даром немногие согласны». Вот под этим утверждением хотелось бы подписаться. Уже сейчас предложение аренды превышает спрос в 3—4 раза, а ведь это только начало. Вероятно, скоро «лишние метры» будут сдавать почем-нибудь, лишь бы они не простаивали и хотя бы покрывали стоимость жилкомуслуг.